משכנתא לדירה שנייה: מדריך עדכני

למידע נוסף על ביטוח משכנתא

מהי משכנתא לדירה שנייה?

רוכשים הרוצים לקחת משכנתא לצורך רכישת הדירה השנייה ומעלה, צריכים לעמוד במספר תנאים שבהם לא נדרשו לעמוד בעת רכישת משכנתא עבור דירה ראשונה. בשורות הבאות נכיר את תנאים אלה ואת התהליך לקבלת משכנתא לדירה שנייה. אך רגע לפני, חשוב לספק מענה לשאלה שכביכול נראית מובנית מאליה: מיהם רוכשי דירה שנייה?

מבחינת רשויות המס, בעל דירה נחשב לכל מי שיש לו בעלות של 33% ומעלה על דירה כלשהי (למשל בעלות משותפת על נכס עם שותפים נוספים). ולכן, גם אם יש לכם בעלות חלקית בגובה 33% או יותר בדירה הראשונה שלכם ואתם מתכוונים לרכוש דירה נוספת, מבחינת רשויות המס הדירה הנוספת תהפוך לדירה השנייה שלכם – עם כל המשמעויות שנכיר בהמשך. מתי לוקחים משכנתא עבור דירה שנייה? בעוד שרכישת הדירה הראשונה משמשת במקרים רבים למגורים, רכישת הדירה השנייה תשמש בדרך כלל לצרכי השקעה או ביצוע עסקאות פליפ (השקעה שכוללת רכישה והשבחה לצורך מכירה במחיר גבוה יותר).

ומה לגבי משפרי דיור, האם הם נחשבים לרוכשי דירה שנייה? משפרי דיור הם בעלי דירה יחידה הרוצים למכור את הנכס הקיים לטובת מעבר לנכס אחר. במקרה שהם ימכרו את הדירה הקודמת בפרק הזמן שנקבע בחוק, הם לא יחשבו כרוכשי דירה שנייה ויוכלו בעת נטילת המשכנתא ליהנות מהטבות דומות לאלו שמקבלים רוכשי דירה ראשונה.

במה שונה משכנתא עבור דירה שנייה?

לרוב מימון לדירה שנייה ומעלה ניתן בעלויות יקרות יותר ובתנאים מחמירים יותר ביחס למימון דירה ראשונה:

הון עצמי

בהתאם להוראות בנק ישראל, בעת רכישת דירה שנייה אפשר לבקש מהבנק משכנתא בגובה עד 50%, לעומת משכנתא בגובה עד 75% עבור דירה ראשונה ועד 70% עבור רכישת דירה ע"י משפרי דיור. בהתאם לכך, הון עצמי לדירה שנייה (ההון המינימלי הנחוץ לרכישת דירה) הוא בשיעור גבוה יותר – 50%, לעומת 25% בלבד בעת רכישת הדירה הראשונה.

גובה הריבית

באופן כללי אפשר לומר שככל שסכום הלוואת המשכנתא גדול יותר כך הריבית צפויה להיות נמוכה יותר – ולהיפך. במקרים שבהם הדירה השנייה מיועדת להשקעה, סביר להניח שהשווי שלה יהיה נמוך יותר ביחס לדירה ראשונה שמיועדת למגורים. מכאן שגובה ההלוואה צפוי להיות קטן יותר – מה שעשוי להוביל לריבית גבוהה יותר ביחס לריבית שניתנה בהלוואת המשכנתא עבור הדירה הראשונה.

מס רכישה

מס המתווסף לעלות הרכישה, ומגדיל את ההון העצמי הנחוץ לצורך ביצוע העסקה. בעת רכישת דירה יחידה, הרוכשים זכאים לפטור ממס רכישה עד לסכום של 1,919,155 ₪ (נכון לשנת 2023). רכישת דירה יחידה בסכום גבוה יותר תחויב בתשלום בהתאם למדרגות מס הרכישה.

לעומת רכישת דירה ראשונה, אדם הרוכש דירה שנייה מחויב לשלם מס רכישה מהשקל הראשון. נכון לשנת 2023, גובה מס הרכישה הוא 8% בעת רכישת דירה שנייה בשווי עד 5,872,725 ₪. במידה ושווי הדירה גבוה יותר, ישולם מס רכישה בגובה 10% על חלק השווי שמעל ל- 5,872,725 ₪.

מה התהליך?

תהליך נטילת משכנתא על דירה שנייה ומעלה דומה בכללותו לתהליך נטילת משכנתא עבור דירה ראשונה:

הגשת בקשה לאישור עקרוני

בעקבות פנייתכם לקבלת משכנתא, הבנק יבקש מכם למסור פרטים אודות הנכס המבוקש ומצבכם הכלכלי. בכפוף לנתונים, תוך מספר ימים הבנק אמור לאשר או לסרב. במידה שקיבלתם אישור עקרוני, אפשר להמשיך לשלב הבא.

הגשת בקשה לקבלת משכנתא על דירה שנייה

בשלב זה יבקש מכם הבנק לשלוח מסמכים המאמתים את הנתונים עליהם הצהרתם במסגרת הבקשה לאישור עקרוני. בין המסמכים שתתבקשו להציג: אסמכתאות להימצאות הון עצמי לצורך ביצוע העסקה, מסמכים המעידים על גובה ההכנסות כשכירים או כעצמאים (תלושי שכר לשכירים, שומת מס אחרונה לעצמאים), נסח טאבו עדכני, חוזה רכישה של הנכס ועוד.

פתיחת תיק וחתימה על מסמכי המשכנתא

תתאפשר לאחר אימות הפרטים והמסמכים ששלחתם בשלב הקודם.

ומה בנוגע לביטוח המשכנתא?

אחד התנאים לקבלת הלוואת המשכנתא מהבנק, הוא רכישת ביטוח משכנתא, המורכב משני ביטוחים נפרדים: ביטוח חיים וביטוח מבנה. מטרת ביטוח המשכנתא היא להבטיח את החזר תשלומי המשכנתא לבנק, במקרה של פטירת אחד או יותר מהלווים או במקרה שנגרם נזק משמעותי לדירה.

בעת רכישת ביטוח משכנתא, חשוב לבצע סקר שוק לצורך השוואת מחירים, ולא פחות חשוב: לצורך השוואת הכיסויים. כך למשל רק ביטוח משכנתא בחברת ביטוח (בשונה מביטוח משכנתא דרך הבנק) יכול להעניק גם כיסוי צד ג' למבנה, שנועד לכסות נזקים שנגרמו לצד שלישי או לרכושו.

כמו שהבנו, ישנם מגוון גורמים המבדילים את לקיחת המשכנתא לצורך רכישת דירה שנייה ומעלה. את גורמים אלו יש לקחת מראש בחשבון לצורך חישוב כדאיות העסקה.

החברה עושה מאמצים בכדי לוודא שהמידע המוצג בכתבה הינו המידע השלם והמדויק, אולם עשויים להיות שינויים ו/או להופיע בכתבה אי דיוקים ו/או שגיאות. האמור לעיל הינו לידיעה כללית, מהווה תמצית וכחומר רקע בלבד. אין באמור לעיל בכדי להוות ייעוץ ו/או המלצה ו/או חוות דעת מכל סוג שהיא לרכישה ו/או הצטרפות למוצר והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ אישי הניתן עפ"י דין. בכל מקרה של סתירה בפרשנות בין תנאי הפוליסה למידע האמור, יגברו תנאי הפוליסה. כל האמור לעיל הינו תמצית בלבד וזכויות המבוטח יהיו בהתאם לתנאי הפוליסה וסייגיה. מכירת המוצרים כפופה להוראות כל דין להליך חיתום ולנהלי החברה ותתחשב בנתונים האישיים של כל אדם. החברה ו/או מי מטעמה לא אחראים ולא ישאו בכל נזק ו/או הפסד שיגרם לקורא ו/או לצד שלישי כלשהו כתוצאה מהסתמכות ושימוש במידע שלעיל. הפניקס חברה לביטוח בע"מ.